ホーチミン市でオフィス用途に建物全体を賃貸する際の法的要件

ベトナムにおけるオフィスビル賃貸の法的枠組み

ホーチミン市でオフィス用途としてビル全体を賃貸することは、重層的な法制度に踏み込むことを意味します。条件交渉の前に、どの法律が取引を形成し、貸主と借主の双方に何を求めているかを理解することが役立ちます。

主要な法律と規制

ベトナムの商業賃貸借は、主に契約、義務、紛争解決に関する一般規則を定める民法と、仲介、賃貸活動、建物の取引や賃貸が可能な条件を定める不動産業法によって規律されます。土地法はその両方の下に位置し、土地使用権とその移転や賃貸の方法を定義します。

検討するどの建物についても、貸主は土地使用権証明書（LURC）を保有し、土地が適法に割り当てられ、オフィスまたは商業用途が許可されていることを確認している必要があります。完成した建物の建設許可証と検査済証も重要です。なぜなら、未承認の構造物や未登記の用途変更は賃貸契約を損なう可能性があるからです。

重要な点として、建物の所有者または運営者は、許可された事業活動にオフィス賃貸を含む有効な事業登録を保有している必要があります。この許可がない建物は、適切な請求書を発行したり、賃貸契約を執行したりすることが法的にできない可能性があり、紛争時や税務時に問題となります。

外国人借主の権利

外国投資企業（FIE）や駐在員はオフィススペースを合法的に賃貸できますが、その権利はベトナム法人または登録された代表事務所を通じて発生します。会社の投資証明書または事業登録証明書には、施設賃貸と整合する活動が記載されている必要があり、賃貸契約は権限のある代表者によって署名されるべきです。

転貸には特別な注意が必要です。ビル全体を賃貸し、その一部を他の企業に貸す予定がある場合、主賃貸契約が転貸を明示的に許可している必要があり、通常は貸主の書面による同意が必要です。転貸の構成によっては追加の登記や許認可の手続きが適用される場合があるため、契約前に現地の法律顧問とプロセスを確認してください。

3区のこの物件のように、ビル全体のオフィス用途として宣伝されている建物は、通常、早期に確認できる書類が揃っています。

署名前に確認すべき必須書類

ホーチミン市でオフィス向けビル全体を賃貸することを決める前に、貸主から書類一式を請求し、現地の弁護士と確認してください。以下の書類は、真剣な貸主であれば迅速に用意できる最低限のものです。いずれかが欠けている場合や矛盾がある場合は、形式的なものと見なさず、警告サインとして扱ってください。

土地使用権証明書（LURC）

LURC（Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất）は、貸主の土地および建物に対する権利の主要な証明です。コピーを請求し、記載された所有者、区画の住所、建物の説明を提示されている内容と照合してください。関連する区の天然資源環境局（Sở Tài nguyên và Môi trường）で証明書を確認するか、弁護士に確認を依頼してください。

記載された土地利用目的を注意深く確認してください。オフィス、商業、または複合用途の活動をカバーしている必要があります。住宅用または純粋な工業用の指定は、事業登録や賃貸契約自体に問題を生じさせる可能性があります。また、所有者が会社か個人かを確認してください。これは誰が署名し、どの印鑑や授权が必要かに影響します。

消防および建設許可

建設許可証と消防承認証明書（giấy chứng nhận thẩm duyệt/phòng cháy chữa cháy）を請求してください。消防安全基準の遵守はオフィス借主にとって一般的な検査問題であるため、証明書が現在の建物のレイアウトと用途に一致していることを確認してください。建物が改修されている場合は、更新された承認があるかどうかを尋ねてください。

貸主の合法的な賃貸権を確認してください。登録所有者であるか、所有者からの書面による授权を保有しているかのいずれかです。転貸の場合は、主賃貸契約が転貸を許可していること、転貸人が所有者の書面による同意を得ていることを確認してください。そうでない場合、商業賃貸契約が危険にさらされる可能性があります。これらの書類の短いデューデリジェンスレビューは、署名前にオフィススペース賃貸の決定を保護します。

例えば、この1区のオフィスフロアのような物件は、これらのチェックが最も重要となる施設のタイプを示しています。

コンプライアンスに準拠した賃貸契約書の作成

ホーチミン市でオフィス用に建物全体を借りる場合、賃貸契約書が最大の保護手段となります。適切に作成された契約書はベトナムの商業賃貸慣行に従うべきであり、署名前に現地の法律アドバイザーによるレビューを受けることが望ましいです。

必須条項

賃貸期間と更新オプション、賃料額と見直しスケジュール、保証金と返還条件、許可された用途（オフィス専用、書面による同意なしの転貸禁止）に関する明確な条項を含めてください。維持管理と修繕の担当者、公共料金とビルサービス費の計算方法、早期解約の条件、通知期間、違約金についても明記してください。

• 期間と更新：開始日と終了日、更新の通知期間。
• 賃料と保証金：通貨、支払スケジュール、延滞条件、保証金返還条件。
• 用途：オフィス専用、改修や看板に関する制限。
• 維持管理と保険：誰が何を修繕するか、誰が建物と内部設備に保険をかけるか。
• 解約：違反に対する救済措置、通知期間、明け渡し義務。

税務責任についても取り決めてください。通常、賃料にはVATが適用され、貸主が個人の場合は個人所得税が賃貸契約を通じて処理されることがあります。外国法人は源泉徴収税の義務を負う場合があります。取り扱いは異なることがあり、会計士に確認すべきであるため、これらの点を書面で確認してください。

言語と登記

ベトナム法では一般に契約書をベトナム語で作成することが求められます。駐在員の借主には英語・ベトナム語のバイリンガル版が一般的ですが、紛争時にはベトナム語版が優先されることを明確に記載してください。賃貸契約を地方当局に登記する必要がある場合は、登記の責任と費用、および必要な書類の提供に関する条項を含めてください。これは、ホーチミン市の貸主が外国人借主向けに販売する賃貸オフィスビルの一部である場合に特に重要です。

最後に、貸主に対し、建築規制、防火安全、許認可の遵守を確認するよう求めてください。双方の保険義務を明確にし、すべての付属書の署名済みコピーを保管してください。

税務および財務に関する法的考慮事項

借主と貸主の税務義務

ホーチミン市でオフィス用に建物全体を借りる場合、貸主は賃貸収入に対する税務申告と納税の責任を負いますが、その費用はしばしば賃料に転嫁されます。一般的な税には、VAT（商業賃貸では通常10%）、法人貸主の法人所得税、個人貸主の個人所得税が含まれます。外国人借主の場合、貸主がベトナムに恒久的施設を持たない外国法人であれば、支払いに対する税を源泉徴収して納付する義務を負う場合があります。各税を誰が負担し、どのように計算されるかを常に契約書で確認してください。

請求書と支払条件

公式の請求書（hóa đơn）を取得することは、会計および税務控除のために極めて重要です。有効なVAT請求書がなければ、仕入VATの控除や賃料の事業経費としての損金算入はできません。契約書で、貸主が請求書を速やかに発行し、ベトナムの規制に準拠していることを明記してください。保証金と支払条件は、金額、支払期日、通貨を含めて明確に記載する必要があります。外貨での支払いはベトナム国家銀行の規制の対象となる場合があることに注意してください。通常、国内取引は例外が適用されない限りVNDで行う必要があります。大口の支払いには、支払証明を得て紛争を避けるため、銀行振込を使用してください。これは、駐在員や企業が確認すべきベトナムのオフィス賃貸に関する法的要件の重要な部分です。

駐在員と企業のためのデューデリジェンス手順

ホーチミン市でオフィス用に建物全体を借りることを決める前に、駐在員と企業は徹底した法的デューデリジェンスを行うべきです。このプロセスはリスクを特定し、物件が業務に適していることを確認するのに役立ちます。

法的デューデリジェンスのチェックリスト

物件と貸主を確認するために、以下の手順に従ってください：

• 貸主の身元と所有権の確認：土地使用権証明書（LURC）を請求し、所有者の詳細を賃貸契約と照合してください。企業の場合は、事業登録証明書を確認してください。
• 担保権の有無の確認：最新の土地登記抄本を取得し、物件に抵当権、先取特権、紛争がないことを確認してください。
• 物件の検査：現地調査を実施して状態を評価し、建物が記載された面積や設備と一致することを確認してください。
• 現地弁護士の雇用：ベトナムの法律専門家を雇い、すべての書類と賃貸契約書の草案をレビューしてもらってください。彼らはベトナムのオフィス賃貸に関する法的要件への準拠を確保できます。
• 用途地域と都市計画規制の確認：地方当局に確認し、建物が商業用途に指定されており、計画中のインフラプロジェクトが影響しないことを確認してください。
• 防火安全と環境コンプライアンスの確認：防火安全証明書と環境許可証を請求してください。それらが最新であり、オフィス用途をカバーしていることを確認してください。
• 法的意見書の取得：古い建物や特殊な所有形態（複数の相続人など）の場合は、法的意見書がリスクと権原の有効性を明確にできます。

専門家の助言を求めるべき場合

一部の手順は独自に実行できますが、複雑な状況では専門家の助言を求めることをお勧めします。建物が古い場合、所有履歴が不明確な場合、またはベトナムの規制に不慣れな場合は、現地弁護士が法的意見書を提供できます。これは、ベトナムの建物賃貸規制を完全に理解していない可能性がある駐在員や外国企業にとって特に重要です。法的意見書はリスクを軽減し、ホーチミン市の賃貸オフィススペースの賃貸プロセスを円滑にするのに役立ちます。

避けるべき一般的な法的ミス

十分に準備したテナントでも、小さな見落としからトラブルに巻き込まれることがあります。ホーチミン市でオフィス用に建物全体を借りる際、こうしたミスは後になって、たいてい最悪のタイミングで表面化します。

所有権や権限を確認せずに署名する

多くのテナントは、証明書や事業許可証のコピーをそのまま信用してしまいます。署名者が登録所有者であるか、有効な委任状を保有しているかを確認し、書類に記載された法人名が実際に署名する当事者と一致していることを確かめてください。賃貸人が子会社や管理会社を通じて賃貸している場合は、書面による授権を求めてください。

建物の用途を無視する

オフィススペースとして宣伝されているヴィラやアパート棟でも、住宅用途として登録されている場合があります。契約前に土地利用目的と建設許可を確認してください。住宅建物をオフィスとして使用すると、罰金が科され、その住所での自社の事業登録が複雑になる可能性があります。

賃貸借契約の登録を怠る

一部の賃貸借契約、特に転貸や長期契約を含むものは、所管当局への登録が必要です。この手続きを省略すると、紛争時に法的立場が弱まり、契約の有効性に影響する可能性があります。登録があなたの具体的な取引に該当するかどうか、弁護士に確認してください。

解除条項と紛争条項を省く

明確な解除事由、通知期間、紛争解決の場を定めていないベトナムの商業賃貸借契約テンプレートは、双方を危険にさらします。紛争がベトナムの裁判所に付託されるのか仲裁に付託されるのか、また手続きがどの言語で行われるのかを明記してください。

税金と請求書を軽視する

正式なVAT請求書がなければ、貴社は賃料を経費として控除できない可能性があります。署名前に、誰が、どの税率で請求書を発行するのか、また外国人賃貸人への支払いに係る源泉税がどのように処理されるのかを書面で確認してください。

主要な法的ポイントのまとめ

ホーチミン市でオフィスビル全体を借りるには、慎重な法的確認が必要です。賃貸人の土地使用権証明書を確認し、建物がオフィス用途であり消防証明書を有していることを確かめ、税金と支払条件を明確にしたバイリンガルの賃貸借契約を作成してください。賃貸借契約を登録し、正式な請求書を使用してベトナム法を遵守してください。

これらの手順に従い、必要に応じて専門家の助言を求めることで、法令を遵守した有利なオフィススペースを確保できます。ぜひ当社の物件一覧をご覧になり、ホーチミン市で賃貸可能なオフィスビルをお探しください。

よくある質問

外国企業はホーチミン市でオフィス用途として建物全体を借りられますか？

はい、外国企業は有効な投資登録証明書または企業登録証明書を有し、建物がオフィス用途として法的に許可されていれば、オフィス用途として建物全体を借りることができます。賃貸借契約は登録する必要があり、賃貸人は適切な所有権書類を有していなければなりません。外国人テナントは、該当する場合、外国所有の制限や転貸規則の遵守も確認すべきです。

オフィスビルの賃貸借契約に署名する前に、どのような書類を確認すべきですか？

署名前に、賃貸人の土地使用権証明書（LURC）、建設許可、消防証明書、オフィス賃貸の事業許可証を確認してください。また、建物の用途、抵当権や担保などの負担、賃貸人の身元も確認してください。外国人テナントは、必要に応じて転貸の同意が契約に含まれていること、およびすべての書類が必要に応じて翻訳・公証されていることを確認してください。

ベトナムのオフィスビルには消防証明書が必要ですか？

はい、ベトナムのオフィスビルは消防警察当局が発行する消防証明書を有している必要があります。この証明書は、建物が防火・消火基準を満たしていることを証明します。テナントはその有効性を確認し、建物全体を対象としていることを確かめるべきです。これがなければ、建物はオフィス用途として法的に使用できず、テナントはリスクに直面する可能性があります。

賃貸借契約を地方当局に登録する必要がありますか？

はい、1年以上の期間のオフィスビルの賃貸借契約は、物件所在地の地区人民委員会に登録する必要があります。この登録は不動産事業法により義務付けられています。登録を怠ると罰則が科され、賃貸借契約の執行力に影響する可能性があります。賃貸人が登録に必要な書類を提供することを確認してください。

ベトナムでオフィスビルを借りる際に適用される税金は何ですか？

賃貸人は賃貸収入に対して付加価値税（VAT）および法人所得税（CIT）または個人所得税（PIT）の対象となります。外国人賃貸人には源泉税が適用されます。テナントは、賃貸人が税控除のために正式なVAT請求書を提供することを確認すべきです。さらに、印紙税が適用される場合があります。常に契約書で税務上の責任を明確にし、支払いについては外貨規制を遵守してください。